中央银行顾问盛松成:法规不能半途而废,房价继续上涨,风险更大
时间:2018-12-30 18:19:17 来源:诺亚娱乐 作者:匿名


中信经纬客户11月30日发行:《盛松成等:要稳固房地产调控成果》

作者盛松成(上海市人民政府参赞,中国人民银行调查统计司前局长)

宋宏伟(Tongce房地产咨询有限公司研究员)

中国的房地产市场已经完全监管了两年多,政策严重程度是前所未有的。调控效果明显,房价基本稳定或小幅下滑。价格调整的影响开始传递到销售,资本和土地市场。整个产业链的冷却意味着监管已取得阶段性结果,具有重要意义。

目前,中国的房地产业已发展到一个新的阶段,但高房价的问题仍然突出。首先,核心城市的价格与收入比率一直保持在20以上,一些城市已超过30个,不仅远远超过国际公认的水平,甚至比美国和日本房地产市场爆发前高出几倍(日本首都) Circle和Gyeonggi Circle 10 -12,美国4-5)。其次,业内一些人预测中国的房地产市场价值将达到65万亿美元(约合450万亿元人民币),超过了美国,日本和日本三个地区的房地产市场总价值。欧盟。第三,最近在北京大学举办的“中国居民财产与收入分配差异研究”结果报告显示,中国居民财产价值占总财产的比例达到了极高的水平。价格也促进了居民房产价值的升值。扩大差距的一个重要原因。 2002年至2012年,居民房地产总分配差距的基尼系数增长了38.7%,其中45.4%是由房价上涨引起的。这表明中国的房价已达到相对较高的水平,而房价将继续上涨将带来更大的风险。

调控结果来之不易。因此,我们不能让监管走到中途并放弃。中国十五年的房地产调控经验证明,中国的房价很容易上涨。坚持监管和不放松可以实现“五大利益”:一是有利于扭转房价不会上涨或下跌的预期,二是有利于防范和控制房地产市场风险上升进一步,第三,有利于实现房地产市场的“软着陆”。避免调整美日分手类型。四是有利于落实“家庭生活而非投机”的政策基调,加快建立长效控制机制。第五,有利于“资金去虚拟化”和实体经济的振兴。坚持监管,不放松,体现了中国解决房地产市场风险,解决高房价战略的三大特点:注重长期,积极调整,顺利解决。这与房地产泡沫破灭时美国和日本的短期,被动调整和波动的三个特征形成鲜明对比。1991年,日本房地产市场泡沫破裂,房价在短期内暴跌。同年,首都圈和京畿圈的新房平均价格分别达到106.4万日元/平方米和102.7万日元/平方米。 1992年,这两个地区的价格分别下降了34%和49%,并且进入了十多年的下降趋势。期。房地产市场风险传递到金融市场和实体产业,导致日本经济快速发展的黄金时期结束,已经陷入低速发展20多年。 2007年美国次贷危机中房价暴跌。2008年12月,标准普尔20个大中城市房价指数为150.54,较2007年1月(202.31)下跌26%,进入6年下降。

与美国和日本的土地私有制不同,中国的土地是国有的,长期以来不能从根本上改变。这取决于中国的国情。因此,中国政府的土地供应调整能力强于美国和日本。监管的效果取决于政府的决心。如果供应积极地满足需求,它可以稳定房地产市场并确保监管的成功。过去两年的监管实践也证明了这一点。

虽然房地产仍然对经济增长有很大贡献,但巩固调控结果的重要性更为重要。如有必要,它可以接受短期部分经济增长的牺牲。事实上,房价稳定,即使是小幅下跌,也不会对短期内的经济增长产生很大的负面影响。通过增加供应(包括出租房)来满足急需群体的需求,在一定程度上也可以保证房地产投资和销售的基本稳定。基于此,过去房地产市场的判断逻辑将无效。一些业内人士预测,房价将在2019年反弹,甚至报复性上涨将成为空谈。房价将在2019年甚至未来几年保持相对稳定。报复性反弹没有依据。在控制住房价格的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民收入水平,未来居民收入增长将长期超过住房价格上涨,房价与收入的比例将继续萎缩。将采用“挤压气泡”而不是“冲泡”的方式。确保中国房地产市场实现“软着陆”。中国长期稳定地消除房地产泡沫将创造历史奇迹。一是房价上涨受到控制,整体市场降温

从国家统计局公布的70个大中城市物价指数来看,城镇房价涨幅基本得到控制。从环比来看,四个一线城市新建商品住宅销售价格指数从9月份上升到下降,10月份保持稳定。 9月份二手房销售价格指数环比下降0.1%,10月份上升至0.2%。 31个二线城市新商品住宅和二手住宅销售价格指数继续收窄,10月份分别上涨1.0%和0.3%,增幅分别下降0.1和0.5个百分点从上个月开始。 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数也呈现稳中趋势。 10月份35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,比上月上涨0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%。增幅比上月回落0.3个百分点。

只有依靠住房价格的稳定,我们才能判断房地产市场降温,只有交易量,投资和发展,资本和土地市场都出现了降温的迹象,才能确定监管的有效性。目前,中国基本实现了这一目标。

从全国商品住宅销售额来看,2018年1 - 9月中国商品住宅销售面积为10.35亿平方米,同比增长3.3%。与7月和8月相比,增长率分别下降0.9和0.8个百分点,低于去年同期的增长率。更明显。自2017年10月以来,商品住宅销售进入了单位数增长的缓慢增长阶段。随着去库存化战略的实施即将结束,它仍将保持低增长率。

在房地产开发投资方面,2018年1 - 9月全国房地产开发投资8.86万亿元,同比增长9.9%。投资增长率已恢复个位数。从趋势来看,高投资发展阶段已经结束。

住房开发资金来源方面,2018年1 - 9月房地产开发资金来源为12.19万亿元,同比增长7.77%。今年,住房融资月平均增长率大幅下降,月均增长率为5%,分别比2016年和2017年低9个百分点和4个百分点。资金进入房地产开发部门的速度已显着放缓。在土地市场,土地拍卖热已经下降。这体现在两个方面:一是住宅用地保费率大幅下降。 2018年10月,一,二,三线城市的住宅地价分别为5.94%,6.37%和5.03。 %。二是住宅用地流量现象明显增加。在今年的前十个城市中,一线城市有13个地块,二线城市有150个,三线和四线城市有427个,而同期为3,46和261个。去年。

第二,房价的稳定或小幅下降有利于经济长期稳定发展

(1)有利于扭转房价只会上涨和下跌的预期。

在过去的20年里,中国房地产市场的一个难以理解的现象是房价只是上涨或下跌。这种现象在世界上很少见。由于中国房地产监管的动摇,在经济衰退期间经常放松以刺激经济。当房价上涨过快时,它会加强监管以稳定房价。特别是,它过分关注需求方监管,如限购和信贷限制,而非供应监管。需求调控的结合导致了“更高的房价调控”,形成了市场只会上涨或下跌的预期。这种期望削弱了监管效果,危及房地产市场的健康发展。经过两年多的努力,中国的长期房价看涨预期正处于变革的关键时刻。只要我们坚持监管政策,我们就会扭转对房价只会上涨和下跌的预期。

(2)有利于防范和控制房地产市场进一步上涨的风险

房价过快上涨增加了一些城市房地产市场的风险。从房地产市场价值来看,业内一些人预测中国房地产市场价值将达到65万亿美元,按现行汇率换算为450万亿元,远远超过美国,日本和欧盟三个地区的房地产市场价值之和。从房价与收入的比例,从2018年9月33个大中城市的住房价格比率来看,9%的城市超过30个,处于较高水平,6%的城市在20个城市之间30%,58%。这个城市在10到20之间,27%的城市低于10(见表1)。中国许多城市的价格与收入比远远超过国际公认的6左右。 1991年日本房地产泡沫破灭时,更繁荣的大都市区和京畿道家庭的住房价格与收入比仅在10到12之间。在2008年次贷危机的美国,价格与收入比只有4-5之间。住房价格的快速上涨也加剧了居民的收入分配差距。根据11月28日在北京大学举行的“中国居民财产与收入分配差异研究”结果报告,在房价的帮助下,房地产价值在居民总资产中在城市和农村地区达到最高。在较高的层面上,房价也成为促进居民财产价值升值和差距扩大的重要原因。从2002年到2012年,居民总体财产分配差距的基尼系数增加了38.7%,其中45.4%是由房价上涨引起的。特别是在城市地区,房价上涨对居民房地产差距扩大的影响更为显着。

目前的房价已经达到了较高的水平。如果房价过快上涨会增加年轻人买房和抑制消费能力的压力,当价格和收入继续脱节时,可能会导致停电等系统性风险。

(3)有利于房地产市场的“软着陆”,避免美国和日本的调整

通过研究美国和日本的案例,我们可以得到一些启发。美国和日本通过三个特征来调节房价泡沫:短期,被动调整和剧烈波动。虽然房价在短期内得到有效控制,但价格昂贵。 1991年,日本房地产市场泡沫破裂,房价在短期内暴跌。同年,首都圈和京畿圈的新房平均价格分别达到106.4万日元/平方米和102.7万日元/平方米。 1992年,这两个地区的价格分别下降了34%和49%,并且进入了十多年的下降趋势。期。房地产市场风险传递到金融市场和实体产业,导致日本经济快速发展的黄金时期结束,已经陷入低速发展20多年。 2007年美国次贷危机中房价暴跌。2008年12月,标准普尔20个大中城市房价指数为150.54,较2007年1月(202.31)下跌26%,进入6年下降。次贷危机也引发了金融体系危机,导致经济多年来低增长。

与美国和日本的土地私有制不同,中国的土地是国有的,长期以来不能从根本上改变。这取决于中国的国情。因此,中国政府的土地供应调整能力强于美国和日本。监管的效果取决于政府的决心。如果供应积极地满足需求,它可以稳定房地产市场并确保监管的成功。过去两年的监管实践也证明了这一点。目前,我国房地产市场的控制思路和措施是正确的。监管的关键是控制房价上涨而不是抑制住房价格。这有效地避免了引发住房市场危机的政策因素。房价与收入的比率是一个比例。解决房地产市场的风险不仅可以降低分子(房价),还可以增加分母(收益)。在控制住房价格的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民收入水平,未来居民收入增长将长期超过住房价格上涨,房价与收入的比例将继续萎缩。将采用“挤压气泡”而不是“冲泡”的方式。确保中国房地产市场实现“软着陆”。

(4)有利于实施“家庭与非投机”政策,加快建立长效监管机制

根据马克思的政治经济学,行业的平均利润,当一个行业的利润率高于其他行业时,就会吸引资金进入,导致行业的快速发展。这也是中国房地产业持续过热的重要原因。稳定的房价不仅可以缩小房地产业与其他行业之间的差距,有效减少从其他行业到房地产行业的资金转移,而且还逐渐扭转了房价只会涨跌的预期,并解决房地产投机的历史弊病。

房价的稳定或小幅下降也有利于建立长期的监管机制。建立长期监管机制取决于金融,财政,房地产和土地市场的协调。只有当房地产业的利润率回归到社会的平均利润率时,社会资本流动才会稳定,房地产业的投资性能才会被削弱,从而实现“长期战略定位”。房子是住的,不是用于猜测“。 。

(5)有利于资金的“去虚拟化”和实体经济的振兴

作为资本密集型产业的房地产与金融业有很强的相关性,近年来这种趋势一直在增加。根据国家统计局发布的1997年,2002年和2012年投入产出表,可以计算出各行业之间的直接消费系数。金融业在房地产行业的直接消费系数中一直排名第一,系数从2002年的0.07746上升到2012年.0.10523(见表2)。系数的趋势反映了房地产行业日益增长的金融属性。基于二者之间的强相关性,房地产业的繁荣推动了金融业的快速发展。风电上市公司数据显示,2009年至2014年房地产行业销售毛利率始终高于金融行业,两者毛利水平相对稳定。放宽房地产市场监管后,金融业毛利率从2015年的37.94%上升至2017年的59.68%,两者之间的利差从9.63个百分点上升至30.28个百分点。从今年前三季度的数据来看,金融业的毛利率有所下降,房地产业的利差也有所收窄,但仍维持在较高水平(见表3)。监管可以有效防止房地产业过度“金融化”,减少二者之间的相关性,在行业间建立“防火墙”,避免行业间相互传递风险,防范系统性金融风险。

房地产业和金融业的快速发展在工业部门和资本之间形成了巨大的差距,这加速了房地产业的资金流动。新的人民币贷款数据显示,2009年住宅部门新增贷款人数为2.46万亿元,2017年增加至7.13万亿元,增长190%。同期,企业部门(非金融企业和其他部门)的新增人民币贷款从7.14万亿降至6.71万亿,下降6%。住宅部门新增人民币贷款比例从26%上升至53%。抵押贷款构成了家庭贷款的主要部分,很明显,新贷款主要流向房地产业,这对实体企业的融资产生了负面影响。房地产市场的监管和强有力的金融监管对于引导资金回归实体产业具有重要意义。

第三,坚持房地产调控需要付出一定的代价

目前,房地产业仍然在中国经济增长中发挥着重要作用。 2017年,房地产业增加值5,385.07亿元,占GDP的6.5%。由于会计方法和相关技术指标的影响,低估了缴费率。如果按照市场租金法重新评估自有住房服务的价值,房地产业对GDP的贡献将达到12%。

房地产投资也在经济增长中发挥着重要作用。 2018年1 - 9月,全国房地产市场投资8.86万亿元,房地产投资占固定资产投资的18%。根据资本形成对2017年GDP增??长率32.1%的贡献,房地产投资对GDP增长的贡献率约为5.8%。坚持当前房地产市场调控不松弛,巩固当前监管结果,这意味着房地产行业对GDP的增加值的贡献率将受到影响,这也意味着房地产投资也将削弱GDP ,甚至会影响地方财政的土地销售收入。虽然监管有定价,但我们仍然要坚持不可控制的房地产市场监管,并谨防重复过去的房地产市场监管,成为“空调”。事实上,房价稳定,即使是小幅下降也不会对经济增长产生太大影响。通过增加供应(包括出租房)来满足急需群体的需求,在一定程度上也可以保证房地产投资和销售的基本稳定。

我们呼吁通过市场分配资源,但房地产调控不仅与经济发展有关,而且与国民经济和民生密切相关,因此必须对政府进行合理,适当的监管。中国长期稳定地消除房地产泡沫将创造历史奇迹。 (本文仅反映作者的观点,不代表组织的意见)(中信经纬APP)

盛松成

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